遺言書を書く
sugama.gyosei未登記物件が相続対象
携帯に数回の着信履歴。
知らないところから着信があれば、その番号を検索して、営業電話かそうでないか調べます。
この電話は、営業電話で無かったので、折り返しの連絡をしました。
「遺言書」を書きたいとの相談、その日のうちに面談の約束を取り付けました。
９０代の本人とその娘様、ご本人はしっかりしています。
ご本人には２人子がいて、もう一人は亡くなりましたが、子供がいる。
ご本人が亡くなれば、娘（1/2）、孫（1/2）に財産が相続される。
ご本人の財産は、すべて娘に相続させたい旨の依頼でした。
不動産（土地・家屋）を所有、預貯金は少額なため、遺産は不動産が主です。
ご主人も「遺言書」を公正証書として作成された経験がありため、「公正証書遺言」として、受託しました。
役所で「名寄帳」（固定資産税を課税する際に、市区町村が所有者ごとに固定資産（土地や家屋）の情報をまとめた台帳）を入手し所有資産をを確認。
そのうち、建物は「未登記」となっていることが判明、
こんな場合は、「未登記物件」として、遺言書にその建物を特定する文言を記載すれば、問題ありません。
遺言書としては作成できますが、未登記の建物では売ることはできません。
どんな方法があるのか検討します。
🔑 方法1：相続人が相続後に登記を行い売却
遺言により建物を相続（遺言執行）
- 相続人が建物について表題登記を行う
- さらに所有権保存登記を行う（これにより法的所有者になる）
- 通常の不動産と同様に売却手続き（売買契約・所有権移転登記）
【ポイント】
- 建物の評価証明、建築確認書類、工事完了証明などが必要です
- 書類がそろわない場合は「現地調査」「写真提出」などで代替できる場合もあります
🔑 方法2：建物滅失 → 更地として売却
もし建物が老朽化している場合や、建物自体に価値がない場合は、いったん建物を解体して滅失登記を行い、「土地だけ（更地）」として売却する方法もあります。
- 建物を解体
- 建物の滅失登記を法務局に申請
- 土地についての登記を整理（必要に応じて）
- 更地として売却
🔑 方法3：現所有者が生前に登記・売却
将来の相続を待たずに、現所有者が生前に建物の登記をする方法です。
この場合、相続が発生して場合、遺言書の「未登記建物」と「新しく登記した建物」の同一性を立証する必要があります。
これは、将来の相続手続きを簡素化するために有効な方法です。
相続に関しては、残った遺族の「争族」にならないように、遺言書に書いておく方法が最も良い方法です。
